VENTAJAS DEL IVA EN LA “MODA” DE REHABILITACIÓN DE EDIFICACIONES
Vamos a tratar en este post la incidencia en el IVA e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la cada vez más frecuente rehabilitación de edificaciones.
Introducción
A efectos del IVA, la primera entrega de una edificación está sujeta a ese impuesto estatal.
Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones en España están exentas de IVA (art. 20. Uno 22 LIVA) e irían por ITP. Dicho ITP es un mayor gasto para los compradores empresarios/profesionales ya que no es deducible 100% como en el IVA. No obstante y como excepción, en esas segundas (o posteriores) transmisiones de edificaciones existe la posibilidad legal que cuando vendedor y comprador (con derecho a deducción porque lo va afectar a una actividad con IVA) son empresarios, profesionales o sociedades (nunca un particular), se puede renunciar a la exención del IVA y que la operación vaya por IVA siendo neutral al ser deducible, evitando pagar el ITP. Solo sería coste en este caso el impuesto “autonómico” AJD (cuota variable y fija) por el documento notarial al ser compatible con IVA.
La rehabilitación de edificaciones: ventajas en el IVA
No obstante lo anterior, el artículo 20.22.A.b) de la Ley del IVA establece una “gatera” y es que la mencionada exención no será de aplicación “a las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente”. Y por tanto, iría con IVA.
Cuando un empresario/profesional haya adquirido una determinada edificación con la finalidad de realizar sobre la misma obras de rehabilitación (en los términos que veremos a continuación), dicha adquisición estará sujeta al IVA como si se tratase de una primera transmisión (y no estará gravada por el ITP).
Pero no sólo eso, sino que también la posterior transmisión de la edificación rehabilitada al comprador se asimilará, a efectos del IVA, a una primera transmisión de vivienda y, consecuentemente, tampoco estará gravada por el ITP, sino sujeta al IVA.
Y es que el legislador ha ido introduciendo modificaciones con la finalidad de flexibilizar el concepto de “obras de rehabilitación” a efectos del IVA, y ello, con la finalidad de intentar ofrecer a los empresarios del sector de la promoción inmobiliaria una alternativa o una opción atractiva a la promoción de obra nueva. El empresario-rehabilitador ya no será el consumidor final a efectos del IVA, sino que actuará como un mero intermediario que gozará del derecho a la total deducción de las cuotas soportadas, sin que las mismas supongan un mayor coste dada la neutralidad del impuesto si se cumplen con las exigencias de la rehabilitación.
De esta forma, el inmueble adquirido pasa a formar parte de la cadena del IVA del empresario-rehabilitador y se consigue mantener la neutralidad de tal impuesto a través del mecanismo de la deducción de la cuota soportada en el momento de la adquisición.
Conclusiones: La compra de un inmueble con el objetivo de rehabilitarlo y después venderlo es una alternativa interesante de inversión económica inmobiliaria, ya que, si se dan las condiciones que se expondrán seguidamente, se trata una operación sujeta a IVA (neutral al ser deducible 100%), y no al ITP (que sería mayor coste).
Como ventaja adicional de la rehabilitación cumplida técnicamente, al transmitirse luego con IVA, todos las cuotas de IVA que se soporte en el proceso de reforma (no solo el de la compra), se podrán desgravar (neutralidad fiscal).
Por tanto, deviene esencial para lograr – con carácter general – una mayor rentabilidad posible de los proyectos el que se cumplan los requisitos técnicos de una rehabilitación a efectos del IVA. Ya que, de lo contrario, todo se encarecería.
¿Qué se entiende por “obras de rehabilitación” a efectos del IVA?
Es esencial cumplir dos requisitos simultáneamente.
Para una mejor claridad, citamos una propia consulta vinculante de la DGT: V2261-16 de 24/05/2016 – Consultas de la D.G. Tributos: Buscador (hacienda.gob.es)(también la de 9 de octubre de 2017, con número V2546-17):
“Resulta, pues, necesario concretar cuándo un proyecto de obras puede calificarse como de rehabilitación.
El artículo 20, uno, número 22º, letra B), dispone que a los efectos de esta Ley IVA, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que reúnan los siguientes requisitos:
“1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.
Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:
a) Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
b) Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
c) Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
d) Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
e) Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:
a) Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
b) Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
c) Las obras de rehabilitación energética.
Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.”.
Por tanto, si las obras que va a realizar la entidad consultante en el local que ha adquirido cumplen los requisitos para ser consideradas obras de rehabilitación en los términos señalados en el artículo 20.Uno.22º, B) de la Ley 37/1992, la posterior entrega del inmueble así rehabilitado tendrá la consideración de primera entrega sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.”
Esquema básico:
Varias aclaraciones técnicas respecto de lo anterior por matizaciones de la DGT en consulta de 1/07/2020, la nº V2250-20 (Consultas de la D.G. Tributos: Buscador (hacienda.gob.es):
“a estos efectos, la distinción o concreción individualizada de las obras que puedan calificarse como de rehabilitación dentro de un proyecto total que se proyecte realizar a los efectos de la calificación global de éste como de rehabilitación, es una cuestión de naturaleza técnica respecto de la que Hacienda no puede pronunciarse.
Por tanto, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.
2º) Si se cumple el anterior requisito establecido en la primera fase, se procederá a analizar el cumplimiento del requisito cuantitativo, esto es, que el coste total de las obras o el coste del proyecto de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.
Por otra parte, a los efectos de los requisitos legales señalados en este punto 2º, se considerará:
– Coste total de las obras o coste total del proyecto de rehabilitación: el importe total, Impuesto sobre el Valor Añadido excluido, que soporte el promotor como consecuencia de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación, incluidos los servicios que le sean prestados por el personal técnico que dirija las obras.
– Precio de adquisición de las edificaciones: el realmente concertado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado la referida adquisición.
La prueba de dicho precio podrá efectuarse por los medios admisibles en Derecho.
– Valor de mercado de una edificación o parte de la misma: el precio que se hubiese acordado para su transmisión onerosa en condiciones normales de mercado entre partes que fuesen independientes, excluido, en su caso, el valor correspondiente al terreno en que se halla enclavado el edificio.
Asimismo, el valor de mercado de las edificaciones o partes de las mismas podrá acreditarse por los medios de prueba admisibles en derecho.
– Partes de un edificio destinadas a viviendas: las partes de una edificación destinadas a constituir una o varias viviendas, de acuerdo con la legislación vigente, con posterioridad a su rehabilitación.
Por “partes” de una edificación ha de entenderse las partes de una edificación que, cualquiera que sea su destino (vivienda, comercial, etc.) sean susceptibles por sí mismas de actuaciones parciales de rehabilitación, por permitir un uso autónomo respecto del resto de la edificación al tener entidad propia de carácter objetivo, y no considerar como “parte” de una edificación los diferentes elementos constructivos (fachadas, techumbres, estructuras, etc.) objeto de actuaciones de rehabilitación.”
Conclusiones
1)Neutralidad fiscal: Si las obras de transformación del inmueble cumplen los dos requisitos exigidos por la norma para su consideración como obras de rehabilitación, no se aplicaría la exención prevista, de forma que la adquisición del inmueble se encontraría sujeta y no exenta del IVA.
Asimismo y que es igualmente positivo, la posterior venta (ej., vivienda al particular) iría con IVA, por lo que se podría deducir los IVA soportados en la compra y posterior reforma.
2)NO neutralidad fiscal
Por el contrario, en caso de que las obras de transformación NO cumplan con los dos requisitos exigidos por la norma para su consideración como obras de rehabilitación, la entrega del mismo estaría sujeta pero exenta del IVA. Iría por ITP, siendo mayor coste.
Por tanto, en la venta posterior estaremos ante una segunda o ulterior entrega de edificaciones exenta de IVA y la misma quedará sujeta al ITP, sin posibilidad de renunciar a la exención si el comprador es particular.
Y lo que es peor para el empresario-rehabilitador, al llevar a cabo éste una operación exenta de IVA, las cuotas soportadas en todo el proceso de adquisición/rehabilitación serían fiscalmente no deducibles. Y es que la Ley del IVA exige que las cuotas soportadas por la adquisición de bienes y servicios sólo podrán ser deducidas en la medida en que tales bienes y servicios se vayan a utilizar, previsiblemente, en el desarrollo de su actividad empresarial sujeta y no exenta del IVA. En este sentido, debe tenerse en cuenta que la posterior entrega de los inmuebles después de realizadas las obras que no se califican de rehabilitación será una segunda o ulterior entrega de edificaciones exenta del Impuesto, por lo que se trataría de operaciones que, de conformidad con el artículo 94 de la Ley IVA, no originarían el derecho a la deducción de las cuotas de IVA, siendo el IVA un mayor coste.
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