Prima por ceder opción de compra: ganancia en la renta del ahorro del IRPF
ANTECEDENTES
Volvemos a retomar una problemática fiscal que abordamos en un post de 2017 y que trata sobre la tributación en el IRPF de la prima de opción de compra como ganancia patrimonial por transmisión de inmuebles.
Como se desprende de aquél post y atendiendo a una consulta vinculante de Hacienda:
“El arrendador-vendedor persona física declarará el importe percibido en concepto de prima de la opción de compra en la base imponible general del IRPF (DGT V1451/2013), lo que puede hacer incrementar bastante el tipo medio del gravamen de existir ganancia patrimonial.”
Esto conllevaba a que dicha ganancia de patrimonio podía tributar a un tipo medio de gravamen cercano al 45-50% dependiendo de la CCAA. Esto es, tributaba a tarifa progresiva junto al resto de rentas del contribuyente.
A mayor abundamiento existen antecedentes judiciales que respaldaban este criterio, como la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2020:
“… el precio de la opción se corresponde con el valor económico de la renuncia temporal de la facultad de disposición que acompaña al inmueble (…) solo cabe identificar como ganancia patrimonial el precio que se percibe directamente vinculado a la propia conservación del inmueble, a su no disposición o transmisión en un tiempo determinado y a facilitar la futura formalización, en su caso, de la venta, lo que lleva a ratificar la doctrina jurisprudencial existente y considerar que la ganancia patrimonial derivada el derecho de opción nace ex novo en el momento de su otorgamiento, debiendo integrar la base imponible general del IRPF.
(Tribunal Supremo, de 18 de mayo de 2020, recurso n.º 5332/2018).
https://www.fiscal-impuestos.com/sites/fiscal-impuestos.com/files/NFJ077893_0.pdf.
CAMBIO DE CRITERIO JUDICIAL
En Sentencia de 21 de junio de 2022, recurso 7121/2020, el Tribunal Supremo ha establecido como doctrina que las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra se deben integrar en la renta del ahorro definida en el artículo 46 LIRPF, por implicar una transmisión, fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.
El Supremo justifica esta “matización” de su doctrina con respecto a sus sentencias anteriores de 29 de junio de 2015 y de 18 de mayo de 2020 que estipulaban que dichas primas debían ir a la base general del IRPF, no en que la normativa anterior del IRPF no considerase entonces que el importe obtenido fuera una ganancia patrimonial sino porque no reunía los requisitos para su integración en la entonces denominada parte especial de la renta, pues no todos los incrementos de patrimonio se integraban en la parte especial, sino solo los que cumplían los requisitos, o se encontrasen en el caso, del antiguo artículo 40 TR.
CONCLUSIÓN
El Supremo establece como doctrina que la prima percibida como consecuencia de la cesión del derecho de opción de compra sobre bienes inmuebles: ganancia de patrimonio a incluir en la renta del ahorro del IRPF.
El ponente de la Sentencia considera que estas operaciones implican una transmisión derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.
El tratamiento fiscal es mucho mejor que en la parte general (tarifa progresiva) y ello porque ahora se tributará a los actuales tipos fijos de entre el 19 y 26%.
Habrá excepciones, no obstante, como aquel contribuyente que no tenga rentas y solo obtenga en un año fiscal esa prima. Para este caso, quizás sería mejor que hubiera seguido tributando en la parte general. Pero reitero, que en la mayoría de casos y toda vez que los contribuyentes obtienen rentas del trabajo o económicas, el cambio es mucho mejor al no incluirse la prima percibida junto con las restantes rentas e imputarse a la parte del ahorro a tipos fijos.
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