En este post vamos a analizar un tema de Derecho Fiscal, concretamente, los riesgos fiscales del alquiler con opción de compra de una vivienda.
La crisis económica ha provocado en numerosas ocasiones la dificultad o imposibilidad inmediata de comprar una vivienda. De ello han sido sabedores, no sólo los particulares, sino también las empresas del sector inmobiliario. De ahí que como solución atrayente se haya articulado el alquiler con opción de compra ante las dificultades de tesorería y bancarias.
Dado que últimamente ha estado de moda y el “boca a boca” alienta las ventajas de esta figura, en ocasiones se omiten los riesgos en el alquiler con opción de compra de una vivienda, que afecta principalmente a los impuestos.
Este negocio jurídico lo conforman dos contratos: el de alquiler (o arrendamiento) y el de opción de compra, cada uno de ellos con una fiscalidad propia. Aunque se formulen en un documento privado, los arrendamientos y las opciones de compra son hechos imponibles del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y los ingresos derivados de ellos deberán incluirse en el IRPF del perceptor (o Impuesto de Sociedades si el arrendador es una mercantil).
- Tributación del alquiler o arrendamiento
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Salvo que vaya por IVA (los arrendamientos con opción de compra de primera transmisión de vivienda están sometidos a IVA), el contrato de alquiler o arrendamiento de vivienda de segunda transmisión es un negocio jurídico que está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual lo liquida el arrendatario en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. En caso de que no haga, será responsable subsidiario el arrendador.
La base imponible del arrendamiento son las rentas totales a pagar el período de duración. En caso de los arrendamientos de vivienda sujetos a prórroga forzosa, se computará como mínimo un período de 3 años (cambio de la LAU en 2013). A dicha base se aplica la escala correspondiente a cada comunidad autónoma. (Andalucía a 2016: art.12)
No obstante, en la práctica y por diversas circunstancias (tampoco suele ser muy elevada la cuota tributaria), muchos arrendatarios deciden no pagarlo y tampoco las comunidades autónomas hacen en exceso por exigirlo en fase de comprobación.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Los arrendamientos de viviendas efectuados por personas físicas están sujetos y no exentos al IRPF como rentas de capital inmobiliario (sobre si declarar un alquiler – con carácter general, no específico con opción de compra – ya escribimos este post: ¿DECLARO EL ALQUILER DE VIVIENDA?).
El arrendatario que tenga derecho a deducción por alquiler, conforme a la normativa del IRPF, estará obligado a consignar en su declaración de la renta la referencia catastral de la vivienda que ocupa de alquiler, así como el NIF del arrendador.
Si el arrendador es persona jurídica tributará como ingreso ordinario (canon de arrendamiento) en su respectivo Impuesto sobre Sociedades.
- Tributación de la opción de compra
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
El contrato de opción de compra también tributa por el ITP: “las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a éstos” (art. 14.2).
Dado que la compraventa de vivienda de segunda mano es un contrato sujeto a ITP (autónomo de la opción de compra), ésta estará igualmente sujeta al ITP. Primer riesgo fiscal al que aludiremos en el apartado C) Tributación de la compraventa.
Base imponible: precio pagado por la opción. En caso de que no se hubiera fijado importe alguno o éste fuera menor al 5% del precio de ejercicio de la opción, se tomará este 5% como base imponible.
El obligado al pago será el arrendatario-optante en 30 días hábiles desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
El arrendador-vendedor persona física declarará el importe percibido en concepto de prima de la opción de compra en la base imponible general del IRPF (DGT V1451/2013), lo que puede hacer incrementar bastante el tipo medio del gravamen de existir ganancia patrimonial.
Segundo riesgo fiscal por cuanto, de existir ganancia, es probable que llegue a pagar más impuestos que si la compraventa se hubiera hecho de forma directa.
Si estuviésemos en presencia de un contrato de señal o de arras penitenciales, el vendedor no tendría que declarar el importe percibido – ganancia o pérdida – hasta que no se produce la venta.
Si es persona jurídica el arrendador-vendedor, el importe de la prima de la opción de compra, a declarar en el Impuesto sobre Sociedades.
- Tributación de la compraventa
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
El comprador, a pagar el ITP correspondiente en función de la escala que corresponda en cada comunidad autónoma. En Andalucía a 2016: http://www.juntadeandalucia.es/haciendayadministracionpublica/tributos/impuestos/cedidos/transmisiones.htm#cuota
Esto es, no sólo ha de pagar el ITP del arrendamiento y de la opción, sino que también el ITP de la compraventa lo que provoca, como primer riesgo fiscal importante, tener que tributar por dos veces por las mismas cantidades o, de no hacerlo, exponerse a una comprobación y liquidación paralela.
Aparte de algunas consultas de la DGT (nº 1944-02, de 13/12/2002), existen Sentencias que así lo afirman: Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León de 24 de enero del 2005, Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 20 de octubre de 2010 y Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 25 de febrero de 2013 (nº 60500/2013) en la que concluyen que una opción de compra seguida de una compraventa supone la celebración de dos negocios, o si se prefiere dos compraventas (aunque se tribute de un modo diferente) y son dos hechos imponibles independientes. Por lo tanto, estamos ante dos negocios jurídicos distintos y ambos con una base imponible diferente, relacionados pero plenamente independientes y con sustantividad propia.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Al ejercitarse la opción de compra, nace una nueva ganancia (o pérdida) patrimonial, pero que se integraría a la parte del ahorro como si de una compraventa normal se tratase. Las cantidades pagadas por el concepto prima de la opción o en concepto de rentas que deban deducirse de la compraventa, serán, en beneficio del contribuyente en el IRPF, menor precio/coste de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.
Si es persona jurídica el arrendador-vendedor, el importe recibido a declarar en el Impuesto sobre Sociedades.
- Conclusiones
Aludidos los riesgos, es muy aconsejable analizar fiscalmente este tipo de operaciones de alquiler con opción de compra.
Si la opción no se ha inscrito en ningún Registro porque así se haya acordado, será necesario valorar si en la escritura de compraventa final, se citan o no que los pagos anteriores satisfechos (rentas y prima de la opción) lo han sido conforme a un previo contrato de alquiler con opción de compra.
Si se hace mención a la existencia previa de un contrato de alquiler con opcion, la Administración con total probabilidad comprobará si se ha liquidado previamente dicho hecho imponible, siempre y cuando no haya prescrito.
Por el contrario, si aun haciendo mención de los pagos efectuados con anterioridad y acreditando éstos (para dar cumplimiento a la ley de prevención del fraude fiscal y acceder al Registro), se indica que han sido satisfechos por acuerdo verbal o por un mero documento privado (obviando la existencia del alquiler de opción de compra), existiría un riesgo fiscal. Éste se acrecentaría si de la acreditación de los pagos se desprendiesen las fechas de los pagos anteriores (y éstos son antiguos y numerosos – prima y cánones de alquiler que se descuentan del precio final -), la Administración pudiese interpretar que realmente ha habido anteriormente un alquiler con opción de compra que no ha sido liquidado por ITP.
Tras aportarse a la Administración competente la escritura de compraventa, en función de lo que manifieste en ésta y, sobre todo, de lo que se plasme y acredite de los pagos satisfechos previos -descontados del precio final-, es significativo que son frecuentes las inspecciones de aquélla que descubren que, no sólo no se ha declarado el importe del ITP del arrendamiento, sino que tampoco se ha liquidado en tiempo y forma el ITP de la opción de compra, con los consiguientes expedientes sancionadores a los sujetos pasivos correspondientes (arrendatario-comprador).
Jorge Cortés, Abogados es un despacho especializado en Derecho fiscal y tributario de Sevilla. Llámanos al 955 64 10 81 si necesitas asesoramiento sobre esta este tema o cualquier otro que quieras consultarnos sobre Derecho fiscal y tributario.
