EL NUEVO VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL
Introducción
La Dirección General del Catastro está en ello desde 2017: de las medidas estrella de la nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude
Entrada en vigor: 1 de enero de 2022.
Objetivos: ofrecer a las administraciones tributarias una referencia única, asimilable al concepto de ‘valor real’ exigido por las sentencias del Tribunal Supremo y que reduzca la litigiosidad generada por la diversidad de mecanismos de valoración que utilizan las comunidades autónomas para valorar las operaciones inmobiliarias.
Intención clara e inequívoca de atajar el problema de las comprobaciones de valores.
Concepto
Este valor, que no es el catastral, es determinado por la Dirección General del Catastro, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.
Implicaciones tributarias
En la mayoría de los casos, un aumento en la tributación de diversos impuestos: ITPAJD, ISD, IP.
Aunque no se aplica a los tributos locales (IBI…), me atrevo a decir que en la afamada plusvalía municipal tendrá relevancia para fijar el valor o precio consignados en las escrituras ante notario.
En ITPAJD e ISD, será el valor mínimo por el que tributar en estos casos por lo que se les obligará a los contribuyentes a declarar conforme a este valor.
Y caso de negarse a ello, deberán demostrar su incorrección. Y es que, todo aquel que tribute por debajo del valor de referencia de Catastro, tendrá que demostrar que no ha defraudado a Hacienda obligándosele a destruir la presunción legal, para demostrar que el inmueble comprobado tiene un valor de mercado inferior al que resulta de aplicar ese valor de referencia de Catastro.
Ello colocará a los contribuyentes ante una doble alternativa: O pasan por el aro tributando conforme al valor oficial o hacen caso omiso a dicho valor, con lo que recibirán una comprobación de valores. Será el contribuyente el que deberá probar y demostrar que dicho valor de referencia nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
Se traslada, en definitiva, la carga de la prueba. Hasta ahora, era la Administración la que tenía que demostrar cuál era el valor real de un inmueble, si discrepaba del fijado por el contribuyente. Cuando la nueva normativa entre en vigor, dicha carga deberá asumirla el contribuyente.
Cualquier contribuyente que declare un valor distinto (salvo que sea superior), estaría vulnerando la ley y declarando una base imponible incorrecta. Por eso, lo normal es que se le notifique una regularización, existiendo además la hipótesis de que sea sancionado.
A mayor abundamiento, si el contribuyente escritura por un valor superior estará obligado a tributar por este último importe.
El valor de referencia de Catastro podrá impugnarse solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada por el contribuyente o recurriendo la liquidación que se notifique al contribuyente, en el caso de que no hubiera autoliquidado el tributo, o hubiera autoliquidado por un valor inferior al de referencia. Seguirá existiendo la tasación pericial contradictoria.
A efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, en beneficio de los contribuyentes, al menos no se aplicará ese valor al patrimonio inmobiliario adquirido antes de 2022. Esto es, no se actualizan con carácter retroactivo.
No obstante, puede provocar que aquellos que adquieran un inmueble a partir de 2022 puedan verse obligados a presentar el IP o a pagar un poco más a partir del año próximo.
Finalmente, quedará en el aire la posible inconstitucionalidad del nuevo valor de referencia de Catastro, precisamente, por imponer de forma automática, una concreta valoración de inmuebles. Posible vulneración por acabar tributando por una capacidad económica superior a la realmente manifestada (artículo 31.1 de la Constitución)
Forma de determinación por el Catastro
Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es)
1)Ya publicado en la sede electrónica de Catastro el informe del mercado inmobiliario urbano y el mapa de valores urbanos.
Mapas: ver link: Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es)
Los mapas de valores representan el comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los notarios. Determinan el valor medio en una zona.
2)BOE 13 de octubre: publicado el anuncio de apertura de trámite de audiencia colectiva.
3)BOE 14 de octubre: publicados factores de minoración aplicables para la determinación del valor de referencia y la propuesta de resolución de la Dirección General de Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles urbanos para el ejercicio 2022.
El factor de minoración, aplicable para determinar el valor de referencia de los inmuebles, tanto rústicos como urbanos, se ha fijado en el 0,9. La finalidad: que el valor de referencia de un inmueble no supere su valor de mercado.
4)Concluirá la tramitación en breve: con la publicación en el BOE de la individualización para cada inmueble del valor de referencia, a partir de esos mapas de valores y módulos. Estará publicado los 20 primeros días de diciembre un anuncio informativo con los valores de referencia de cada inmueble.
Sin embargo, es evidente que, dentro de una misma tipología de inmueble, las valoraciones pueden variar mucho y distar de la fijada de manera estándar, en los mapas de valores.
Estos valores podrán ser consultados, de forma permanente, a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Para más información: Portal de la DGC: Preguntas frecuentes (minhap.gob.es)
Sede Electrónica del Catastro – Valor de Referencia (sedecatastro.gob.es)
Últimas novedades fiscales en el post de primeros de noviembre: Novedades Fiscales en los Presupuestos Generales de 2022 (jorgecortesabogado.es)
Para cualquier duda o consulta, póngase en contacto con JORGE CORTÉS, ABOGADO: 690 95 11 68.
